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한은 “정책대출, 집값 상승요인, DSR 규제 적용을”

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작성자 : 닥터뱅크 2025-06-26 12:43

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“정책대출, 주택 대출의 28% 차지 규제 피해 가계 부채-집값 부추겨”
금융당국도 서울 부동산 ‘불장’에 “정책-전세대출, DSR 확대 검토”

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새 정부가 들어서며 부동산 ‘불장’이 이어지는 가운데 한국은행이 주택 정책대출을 집값 상승 요인 중 하나로 지적했다. 규제를 피한 주택 정책대출 규모가 갈수록 불어나면서 가계부채 관리에 걸림돌이 되고 집값 상승을 부추겨왔다는 것이다. 한은은 정책대출에 단계적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용해야 한다고 주장했다.

25일 한은이 펴낸 ‘금융안정보고서’에 따르면 서울 주택시장 위험지수는 올해 1분기 0.9까지 상승했다. 2021년 1분기 1.76으로 정점을 찍은 후 하락 안정됐던 수치가 최근 빠른 속도로 다시 상승 중이다. 한은은 이처럼 주택 가격이 꿈틀거리는 요인으로 정책대출을 꼽았다. 대출·보증 등 정부가 지원하는 주택 정책대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 대상이 아니다.

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보고서에 따르면 지난해 말 가계에 대한 주택정책금융 중 정책대출이 315조6000억 원, 공적보증이 598조8000억 원에 달하는 것으로 집계됐다. 정책대출에서 75.9%는 주택담보대출, 24.1%는 전세대출이다. 공적보증에서는 절반에 가까운 48.1%가 전세 관련 보증으로 나타났다.

한은은 “주택 정책금융이 저소득층을 중심으로 주거 안정을 지원하고 대출의 질적 구조 개선에 긍정적인 역할을 했다”면서도 “정책대출이 DSR 규제 대상에서 빠진 상황에서 커진 정책대출 비중은 가계부채 관리에 어려움을 주고, 과도한 정책금융 공급은 시장 상황 등에 따라 주택가격 상승 요인으로 작용할 수 있다”고 경고했다.

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실제로 정책대출 상품과 공급 대상은 꾸준히 늘어나는 추세로 정책대출의 전체 가계신용 대비 비중은 2015년 말 9.0%에서 작년 말 16.4%까지 커졌다. 주택 관련 대출 대비 비중도 같은 기간 16.9%에서 28.1%로 확대됐다.

한은은 2018∼2019년 전세 관련 정책금융 공급 확대 이후 코로나 팬데믹 대응을 위한 금융 여건 완화가 맞물려 2020∼2021년 전세가격 상승이 나타났다고 분석했다. 또 2023년 정책금융 공급이 확대되며 주택매매가격이 상승했다고 판단했다.

한은은 정책대출에 단계적으로 DSR 규제를 적용할 필요가 있다고 주장했다. 구체적으로 수도권 소재 주택의 정책대출에 대해 현행 총부채상환비율(DTI) 60%와 비슷한 수준의 DSR 규제를 도입하고 향후 단계적으로 강화 또는 확대 여부를 검토할 수 있다고 제안했다.

최근 집값 상승세가 심상치 않자 금융당국도 서울과 수도권 집값 상승세를 잡기 위해 DSR 규제 대상에 정책대출과 전세대출을 포함하는 방안을 검토 중이다. 그동안 금융당국은 가계부채 증가 추세에도 이들을 DSR 규제 대상에 넣는 방안에 대해선 고심해왔다. ‘서민 대출’로 분류되는 정책대출과 전세대출을 옥죄면 서민·실수요자의 자금 조달이 어려워질 수 있다는 우려 때문이다.

금융당국은 우선 7월부터 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR 규제의 영향을 지켜본 뒤 DSR 규제 대상 확대 여부를 결정할 예정이다. 이번 부동산 불장은 대출 규제 강화 전 집을 사려는 막차 수요가 몰린 영향도 크기 때문이다.

금융당국 관계자는 “정책대출, 전세대출에 DSR를 확대 적용하는 방안을 검토하고는 있지만 당장 빨리 할 것 같지는 않다”며 “금융권 가계부채 자율관리, 7월 3단계 스트레스 DSR 규제를 통한 가계부채 관리 상황을 보고 결정하게 될 것”이라고 언급했다.
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