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아파트와 ‘역차별’ 아우성에 오피스텔 ‘DSR 족쇄’, 이달 풀린다

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작성자 : 닥터뱅크 2023-04-12 16:53

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이달 말부터 오피스텔 담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 방식이 아파트 등 일반 주택과 같은 방식으로 개선된다.

오피스텔 담보대출을 받는 차주의 대출 한도 증가 효과로 서민·청년층의 대출 애로가 일부 해소될 전망이지만, 고금리로 침체된 오피스텔 거래 시장이 활성화되기에는 아직 부족하다고 분석이 지배적이다.

12일 수익형부동산 업계에 따르면, 주거용·업무용 등 오피스텔 담보대출 DSR 산정 시 주택담보대출 방식을 준용하도록 하는 내용의 ‘은행업감독업무시행세칙’ 등 5개 시행세칙 개정안이 오는 24일부터 시행될 예정이다.

현재 DSR을 계산할 때 오피스텔의 담보대출 원금 상환 기간은 8년으로 고정돼 있다. 주택담보대출은 30년·40년 등 실제 상환 기간을 적용하지만, 오피스텔은 실제 상환 기간을 반영하지 않는다.

그러다 보니 일부 실수요자들은 ‘DSR 40%’ 규제에 막혀 오피스텔 담보대출을 받지 못하거나 대출을 받더라도 주담대보다 훨씬 적은 금액을 받을 수밖에 없었다.

이와 관련해 ‘역차별’이라는 지적이 잇따르자 기획재정부는 지난달 29일 발표한 ‘내수 활성화 대책’에 주거용 오피스텔 대출 규제 완화를 포함시키기도 했다.

개정안에 따르면 앞으로는 오피스텔(주거용·업무용 모두 포함) 대출 시에도 주택담보대출과 마찬가지로 DSR을 산정할 때 약정만기가 적용된다. 전액 분할 상환 대출 시 실제 원리금 상환액을 반영하도록 개선한다.

일례로 연소득 5000만원인 차주가 30년 만기 원리금 분할상환(금리 연 5% 가정) 형태로 오피스텔 담보대출을 받을 경우 대출 한도는 1억3000만원에서 3억1000만 원으로 기존 대비 약 1억8000만원 늘어난다.

일부 분할 상환 대출에 대해서는 실제 원리금상환액을 반영하되 주택담보대출과 동일하게 거치기간을 1년으로 제한한다. 다만, 만기 일시상환 대출은 현행 기준(대출만기 8년)이 유지된다.

금융위원회 관계자는 “이번 개정은 서민과 청년층 주거 안정에 기여할 것”이라며 “오피스텔 담보대출의 장기 분할상환을 유도해 가계부채의 질적 구조 개선 효과도 기대할 수 있다”고 말했다

다만, 시장에서는 오피스텔 DSR 규제가 개선되더라도 오피스텔 시장에 활기가 돌기까지는 시간이 더 필요하다는 의견이 많다. 올해 시행된 부동산 대책과 특례보금자리론 등 대출 상품이 여전히 아파트에 집중된 만큼 대체재 성격이 강한 주거형 오피스텔 선호도는 상대적으로 낮을 수밖에 없다는 것이다.

서울 오피스텔 거래는 작년 5월(1901건·서울부동산정보광장 자료)부터 올해 1월(450건)까지 꾸준히 줄었다. 2월과 3월 거래량이 각각 904건, 612건으로 소폭 반등하기는 했지만, 지난해 동월과 비교하면 여전히 낮은 수준이다.

금융위는 오는 17일까지 은행·보험·저축은행·여신전문금융·상호금융업 시행세칙 개정안에 대한 사전예고를 실시하고 24일부터 개정세칙을 시행할 예정이다. 

주요금리
신규취급액기준 COFIX3.66%
잔액기준 COFIX3.84%
신잔액기준 COFIX3.29%
단기 COFIX3.69%
한국은행 기준금리3.50%